小規模宅地等の特例・家なき子特例とは？要件・手続きなどをわかりやすく解説
相続税の負担を大きく軽減できる制度として知られる「小規模宅地等の特例」。
特に、被相続人と同居していなかった親族でも適用可能な「家なき子特例」は、要件が複雑で改正も行われているため、正しく理解しておくことが重要です。
本コラムでは、小規模宅地等の特例の概要、計算方法、手続きから、特に注目される「家なき子特例」の要件、注意点をわかりやすく解説します。
目次
「小規模宅地等の特例」とは？
「小規模宅地等の特例」とは、相続が発生した際に、被相続人（亡くなった方）が住んでいた土地や事業を行っていた土地などを相続した場合、その土地の相続税評価額を最大80%まで減額することができる制度です。
土地の評価額が下がれば、その分だけ相続税の課税対象額が減るため、非常に大きな節税効果が期待できます。
対象となる土地
この特例の対象となる宅地は、その用途によって大きく4つに分類され、それぞれ減額割合と限度面積が定められています。
| 宅地の種類 | 用途 | 減額割合 | 限度面積 |
| 特定居住用宅地等 | 自宅 | 80% | 330㎡ |
| 特定事業用宅地等 | 事業用（貸付事業を除く） | 80% | 400㎡ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 同族会社に貸している土地 | 80% | 400㎡ |
| 貸付事業用宅地等 | アパート・駐車場などの貸付事業用 | 50% | 200㎡ |
一般家庭の相続で最も関係が深いのが、一番上の「特定居住用宅地等（自宅の敷地）」です。
要件
「特定居住用宅地等」として特例を受けるためには、誰が相続するかによって要件が異なります。
●配偶者
無条件で適用可能。
●同居親族・被相続人と生計を一にしていた親族の場合
相続税の申告期限まで、その家に居住し、かつ、土地を保有していること。
●別居親族（家なき子）
いくつかの厳しい要件をすべて満たす必要あり。
「家なき子特例」とは？
被相続人と同居しておらず、生計も別にしている相続人であっても、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）が使える制度を通称「家なき子特例」と呼ばれています。
「家なき子特例」の適用を受けるための4つの要件は以下の通りです。
①被相続人に配偶者や同居していた相続人がいないこと
※1次相続（夫婦のどちらかが存命）では使えません。
②相続開始前の3年間、下記の「持ち家」に住んだことがないこと
A.相続人本人の持ち家
B.相続人の配偶者の持ち家
C.相続人の3親等以内の親族の持ち家（いとこは4親等なので対象外）
D.相続人と特別の関係がある法人（持株割合50％超など）の持ち家
③相続した土地を相続開始後、相続税の申告期限まで所有し続けていること
④相続開始時に居住している家屋の所有者になったことが一度もないこと
平成30年改正について
「家なき子特例」は、過去に制度の抜け穴を利用した節税（形式的に家なき子になる方法）が横行したため、平成30年に要件が厳格化されました。
【主な改正ポイント】
「持ち家」の範囲拡大
以前は「自分または配偶者の持ち家」に住んでいなければ適用できましたが、改正後は「3親等以内の親族」や「特別の関係がある法人」の持ち家に住んでいた場合も適用不可となりました。これにより、親が購入した家に別生計の子供を住まわせる等の手法が封じられました。
リースバックの規制
「相続開始時に住んでいる家屋を過去に一度でも所有したことがある場合」は適用不可となりました。これにより、持ち家を第三者に売却して賃貸として住み続ける（リースバック）手法は使えなくなりました。
小規模宅地等の特例の計算方法・具体例
この小規模宅地等の特例を使うと、具体的にどのくらい評価額が変わるのでしょうか。
「特定居住用宅地等（自宅）」を例に、計算イメージを見てみましょう。
【ケース１】
- 相続した土地の評価額：5,000万円
- 敷地面積：300㎡（限度面積330㎡以内）
- 適用区分：特定居住用宅地等（減額割合80％）
【計算式】
減額される金額=5,000万円×80%=4,000万円
特例適用後の評価額=5,000万円-4,000万円=1,000万円
【ケース２】
- 相続した土地の評価額：1億円
- 敷地面積：500㎡（限度面積330㎡超）
- 適用区分：特定居住用宅地等（減額割合80％）
【計算式】
減額される金額=1億円×330㎡／500㎡×80%=5,280万円
特例適用後の評価額=1億円-5,280万円=4,720万円
これらのケースのように特例により、相続税がかからない、あるいは大幅に安くなる可能性があります。
【小規模宅地等の特例】手続き方法・注意点
特例を適用するためには、正しい手続きと期限の遵守が不可欠です。
手続き方法・流れ
特例の適用を受けるには、相続税の申告期限までに遺産分割が終わっており、相続税の申告書に必要書類を添付して税務署へ提出する必要があります。
特に「家なき子特例」を受ける場合は、以下の書類によって「持ち家に住んでいないこと」等を証明しなければなりません。
- 戸籍の附票：相続開始前3年間の居住地を証明するため。
- 賃貸借契約書：親族や関係法人の所有物件に住んでいないことを証明するため。
- 不動産の全部事項証明書：現在住んでいる家を過去に所有したことがないことを証明するため。
注意点
1.申告期限まで土地を持ち続けること
要件の一つに「相続税の申告期限まで所有し続けていること」があります。申告期限は「被相続人が死亡したことを知った日から10ヶ月」です。この期間内に売買や名義変更を行わないよう注意してください。
2.持ち家判定のタイミング
「持ち家がない」かどうかの判定は、あくまで「相続開始前」の状況で見ます。
そのため、以下のようなケースは適用OKとなります。
- 相続開始前3年以上賃貸に住んでいたが、相続発生後に別の自宅を購入して住んだ
- 相続開始前3年以上賃貸に住んでいたが、相続した家をリフォームして賃貸に出した（所有は継続していることが前提）
3.自分が大家である場合
自分が所有する「収益物件（賃貸アパートや賃貸マンションなど）」があり、自分は別の賃貸住宅に住んでいる場合でも、自分がその収益物件に住んだことがなければ「持ち家に住んでいない」とみなされ、特例が使える可能性があります。
小規模宅地等の特例に関する相談は税理士へ
小規模宅地等の特例は、最大80%という大きな減税効果がある一方で、要件判定が非常に複雑です。平成30年の改正により「家なき子特例」ルールが厳格化されており、ご自身が適用対象かどうか迷われるケースも少なくありません。
誤った判断で特例が使えないとなると、想定外の相続税が発生するリスクがあります。
すでに相続が発生している方や、将来の相続に備えたい方は、相続税に強い税理士へ相談することをおすすめします。
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【文責】
高瀬明彦
ニース税理士法人 シニアマネジャー
明治大学商学部卒業
2004年10月 監査法人トーマツ系列会計事務所入社
2007年3月 ニース税理士法人入社
2007年8月 税理士登録（登録番号：108496）