土地や家（建物）を家族に譲りたい、あるいは譲り受ける予定があるとき、一番の懸念点は「贈与税がいくらかかるのか」ではないでしょうか。

親から子へ、あるいは夫から妻へ。大切な資産を円滑に次世代へ引き継ぐために生前贈与を検討する方は増えています。しかし、土地や建物といった不動産は現金と異なり、評価額の計算が複雑で、税制の仕組みを知らないと思わぬ高額な税金が発生するリスクがあります。

その一方で、正しい知識を持ち、各種特例を賢く利用すれば、納税額を大幅に抑え、時には無税で不動産を移転することも可能です。

本コラムでは、不動産の贈与税の基本的な仕組みや計算方法、そして「知らなかった」では済まされない重要な注意点を分かりやすく解説します。

 

贈与税に関する基本

贈与税とは、個人から財産を無償でもらったときにかかる税金です。1月1日から12月31日までの1年間に受け取ったすべての財産の合計額に対して課税されます。

贈与税の課税方式には、大きく分けて「暦年課税（れきねんかぜい）」と「相続時精算課税（そうぞくじせいさんかぜい）」の2つがあり、受贈者（もらう人）が贈与者ごとに選択することができます。

つまり、父からもらう財産については暦年課税、母からもらう財産については相続時精算課税といったように選択をすることが可能です。

暦年課税
毎年110万円の基礎控除がある一般的な方式。長期間にわたって少しずつ贈与する場合に有利です。

相続時精算課税
生涯累計2,500万円まで非課税で贈与でき、将来相続が発生した際に、相続財産に足し戻して相続税としてまとめて精算する方式です。

土地・建物も課税対象

贈与税の対象は現金や株式だけではありません。土地や建物といった不動産も、当然ながら課税対象となります。

ここで重要になるのが、不動産の「価値」をどう評価するかという点です。贈与税を計算する際の不動産価格は、実際に市場で売買される価格（実勢価格・時価）ではなく、国税庁が定める「相続税評価額」を用います。

土地
主に道路ごとに国税庁が定めた「路線価（ろせんか）」を基準に計算します（路線価方式）。路線価がない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けます（倍率方式）。

建物
毎年送られてくる納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」の金額をそのまま使用します。

一般的に、不動産の相続税評価額は、時価の7割〜8割程度（建物の場合は5割〜7割程度）になることが多く設定されています。つまり、1,000万円の現金を贈与するよりも、時価1,000万円（評価額700万円）の不動産を贈与したほうが、課税対象額が圧縮されるため、節税効果が期待できます。

 

【土地・建物の贈与税】計算方法

土地・建物の贈与税（暦年課税の場合）は、以下の3つのステップで計算します。

1. 1.不動産の相続税評価額を算出する

2. 2.基礎控除額（年間110万円）を差し引く

3. 3.課税価格に応じた税率を掛け、控除額を引く

計算式に表すと以下の通りです。

贈与税額=贈与財産の相続税評価額－110万円✖税率－控除額

なお、贈与税の税率には、誰から誰へ贈与するかによって「特例税率」と「一般税率」の2種類に分かれます。それぞれの違いと税率表は以下の通りです。

 

1.特例税率（直系尊属からの贈与）

贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上の子や孫が、父母や祖父母などの直系尊属から贈与を受ける場合に適用されます。一般税率に比べて税負担が軽くなるよう設定されています。

【特例税率表】

基礎控除後の課税価格	200万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	4,500万円以下	4,500万円超
税 率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	0円	10万円	30万円	90万円	190万円	265万円	415万円	640万円

【計算例】

父親から1,110万円相当（相続税評価額）の土地の贈与を受けた場合

（1,110万円－110万円）✖30%－90万円=210万円

この場合、納めるべき贈与税額は210万円となります。

 

2.一般税率（その他の贈与）

特例税率に該当しないすべての贈与に適用されます。具体的には、夫婦間の贈与、兄弟姉妹間の贈与、叔父・叔母から甥・姪への贈与、あるいは親から未成年の子（18歳未満）への贈与などが対象です。

【一般税率表】

基礎控除後の課税価格	200万円以下	300万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	3,000万円超
税 率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	0円	10万円	25万円	65万円	125万円	175万円	250万円	400万円

【計算例】

叔父から1,110万円相当（相続税評価額）の土地の贈与を受けた場合（一般税率適用）

（1110万円－110万円）✖40%－125万円=275万円

この場合、納めるべき贈与税額は275万円となります。

このように、同じ金額の不動産であっても、関係性によって適用される税率の枠組みが変わるため、どの税率が適用されるのか事前の確認が重要です。

 

特例制度について

不動産のような高額な資産の贈与には、税負担を大幅に軽減、あるいは実質ゼロにできる特例がいくつか用意されています。これらを適用できるかが、贈与を成功させるカギとなります。

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、現在住んでいる居住用不動産、またはそれを取得するための資金を贈与する場合、基礎控除110万円とは別に最大2,000万円まで控除可能です。一生に一度だけ使える強力な特例です。

住宅取得等資金の非課税特例
親や祖父母から、自分が住むための家を新築・購入、または増改築するための「資金」を贈与される場合、一定の要件を満たすと最大1,000万円（※2026年12月末までの措置）が非課税になります。これは「不動産そのもの」の贈与ではなく「お金」の贈与に対する特例である点に注意が必要です。

相続時精算課税制度の活用
生涯累計2,500万円までの財産にかかる贈与税が非課税になる制度ですが、2024年の税制改正により毎年110万円の基礎控除が創設されました。これにより、この制度を選択した後も、年110万円以下の贈与であれば申告不要となり、使い勝手が劇的に向上しました。将来値上がりが予想される土地を、今の低い評価額のまま次世代へ移転したい場合に非常に有効です。

 

土地・建物の贈与税申告に関する注意点

不動産の贈与は金額が大きくなるため、少しの認識不足が多額の追徴課税や予期せぬ出費につながる恐れがあります。

以下のポイントは必ず押さえておきましょう。

①贈与税以外の税金（コスト）がかかる
不動産を贈与した場合、税務署に払う贈与税だけでなく、法務局で名義変更（登記）を行う際の「登録免許税」と、不動産を取得したことに対して都道府県から課される「不動産取得税」がかかります。

相続の場合は登録免許税が通常のケースより安くなり、不動産取得税も非課税になりますが、生前贈与の場合は売買を行った場合と同様の課税がされるため、「贈与税がゼロでも、数十万円の思わぬ出費が発生した」というケースが後を絶ちません。

②ローンが残っている不動産の贈与は「時価」評価になる罠
住宅ローンなどの借入金が残っている不動産を、ローンごと引き継ぐ形で贈与することを「負担付贈与（ふたんつきぞうよ）」と呼びます。この場合、通常の「相続税評価額（時価の7〜8割）」ではなく、「通常の取引価格（時価）」で評価されてしまうため、大幅に税金が高くなる可能性があります。

③土地の評価額は「形」で変わる
路線価をそのまま面積に掛ける単純な計算では、正しい評価額は出ません。土地の形状がいびつな場合（不整形地）や、間口が極端に狭い場合などは、評価額を減額できる「補正」が適用できます。専門知識がないまま自己申告すると、税金を払いすぎて損をしてしまう可能性があります。

④申告期限の厳守
贈与税の申告と納税は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに行う必要があります。特例を適用して贈与税が「ゼロ」になる場合でも、申告書を提出しなければ特例は認められません。

不動産の贈与は、目先の贈与税だけでなく、将来の相続税や、登記費用などを含めたトータルコストでの判断が不可欠です。自己流で進めず、まずは相続・贈与に強い税理士にシミュレーションを依頼することを強くおすすめします。

 

贈与税申告する際には

不動産の贈与は、単なる名義変更ではありません。ご家族の築き上げてきた資産を守り、次世代へ最も負担の少ない形でつなぐための大切な「将来設計」の手続きです。

「我が家の場合、暦年課税と相続時精算課税のどちらが有利だろうか？」「配偶者控除を使うべきか、相続まで待つべきか？」とお悩みの方は、ぜひニース税理士法人へご相談ください。

ニース税理士法人のご紹介
当法人は、一部の富裕層や不動産オーナー様だけでなく、大切な不動産をどう引き継ぐべきかお悩みのすべての方へ、最適な解決策を提供するプロフェッショナル集団です。

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担当者一人の判断に依存せず、代表社員を含めたチーム体制で多角的にチェックを行います。特例適用の可否や計算ミスを許さない、確実で安心できる申告をお約束します。

不動産贈与に関する不安や疑問を解消し、ご家族が笑顔で安心できる未来を一緒に作りましょう。どのような些細なことでも構いません、まずはお気軽にお問い合わせください。

 

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【文責】

高瀬明彦

ニース税理士法人 シニアマネジャー

明治大学商学部卒業

2004年10月 監査法人トーマツ系列会計事務所入社

2007年3月 ニース税理士法人入社

2007年8月 税理士登録（登録番号：108496）