ご家族が亡くなり、実家や土地などの不動産を相続することになった際、「何から手をつければいいのかわからない」「専門用語が多くて難しそう」と不安に感じる方は非常に多くいらっしゃいます。

不動産の名義を被相続人（死亡した方）から相続人へ変更する手続き（相続登記）は、戸籍謄本をはじめとする膨大な書類集めや、法務局での厳密な手続きが必要となり、専門的な知識が求められます。さらに、2024年4月からは相続登記が法律で義務化されたため、これまでのように「とりあえずそのままにしておく」ことができなくなりました。

本コラムでは、不動産の相続手続きの具体的な流れや必要な書類、そして注意点について、わかりやすく解説します。

 

不動産の相続手続きの方法・流れ

不動産の相続が発生した場合、やみくもに手続きを始めるのではなく、正しい順序で進めることが重要です。一般的には、以下のような流れで手続きを進めていきます。

 

遺言書の有無の確認

相続が発生して最初に行うべきことは、被相続人が遺言書を残しているかどうかの確認です。遺言書がある場合は、原則として法定相続よりも遺言書の内容が優先され、それに従って不動産などの遺産を取得することになります。

公証役場で作成された「公正証書遺言」であればそのまま手続きに進めますが、自宅などで保管されていた「自筆証書遺言」の場合は、開封する前に家庭裁判所で「検認」という手続きを受けなければなりません。勝手に開封してしまうと過料を科される恐れがあるため注意が必要です。

 

相続人の調査・確定

「誰が法律上の相続人になるのか」を確定させるために、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍など）を取得します。配偶者や実子だけであれば比較的シンプルですが、転籍を繰り返している場合や、兄弟姉妹やその子供（甥、姪）が相続人になるケースでは、複数の自治体から古い戸籍を遡って取り寄せる必要があり、時間と労力がかかります。

この調査により、前妻（前夫）との間の子、認知した子、養子縁組した子など、予期せぬ相続人の存在が発覚することもあります。

 

相続財産の調査

相続の対象となる土地や建物の正確な情報をすべて把握します。法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得して権利関係や現在の名義を確認するほか、市区町村の役場で「固定資産評価証明書」や「名寄帳（なよせちょう）」を取得します。特に名寄帳を取得することで、私道部分や山林など、遺族が把握しきれていなかった不動産の存在漏れを防ぐことができます。

その際、前回の相続で被相続人が取得した不動産の名義が変更されていない場合もありますので、注意が必要です。また、不動産だけでなく預貯金や、逆に住宅ローンなどの「マイナスの財産（借金）」がないかについても併せて調査します。

 

遺産分割協議の実施

遺言書がない場合、あるいは遺言書とは異なる内容で相続を希望する場合は、確定した相続人全員で「誰が・どの財産を・どれくらい取得するか」を話し合う「遺産分割協議」を行います。不動産は現金のように簡単に分けることができないため、「長男が不動産を相続する代わりに、次男には多めの現金を渡す（代償分割）」など、柔軟な解決策を模索する必要があります。

全員の合意が得られたら、その内容を書面にまとめた「遺産分割協議書」を作成し、相続人全員が実印を押印します。

 

法務局での相続登記（名義変更）

遺産分割協議などで不動産の新たな所有者が決まったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ行き、相続登記（名義変更手続き）の申請を行います。

【重要】 2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。これにより、「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」に相続登記を行う必要があります。正当な理由なく手続きを怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため、早めに手続きを完了させることが不可欠です。

 

不動産の相続手続きに必要な書類

法務局での相続登記には、数多くの厳密な書類が求められます。状況や相続の方法（遺言か、遺産分割協議かなど）によって若干異なりますが、基本となる必要書類は以下の通りです。

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
（相続人を特定するために不可欠です。本籍地が変わっている場合は複数の役所から取り寄せる必要があります）

・被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
（登記簿上の住所と、被相続人の最後の住所の繋がりを証明するために必要です）

・相続人全員の現在の戸籍謄本
（相続人が現在生存していることを証明します）

・相続人全員の住民票
（新しく不動産の名義人になる方の正確な住所を登記するために必要です）

・遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
（遺産分割協議を行った場合に提出します。印鑑証明書は実印であることを証明するものです）

・遺言書
（遺言による相続の場合に提出します。自筆証書の場合は検認済証明書も必要です）

・対象となる不動産の固定資産評価証明書
（登記の際に納める「登録免許税」という税金の計算に必要です）

・対象となる不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）

・登記申請書
（法務局が指定する書式に則って正確に作成する必要があり、1箇所でも不備や不足があれば申請は受理されず、法務局へ何度も足を運んで修正することになります)

 

不動産の相続手続きは自分でできる？

結論から言うと、不動産の相続手続きをご自身で行うことは法律上可能です。「平日の日中に役所や法務局へ何度も行く時間的な余裕がある」「相続人の数が少なく、権利関係がシンプルである」といったケースであれば、自力で完了できる方もいらっしゃいます。

しかし、実際には以下のようなハードルがあり、途中で挫折してしまうケースも少なくありません。

古い戸籍の解読が困難
昭和初期などの古い戸籍は手書きで読みにくく、誰が相続人にあたるのかを専門知識のない方が正確に読み解くのは大変です。

書類作成の厳密さ
法務局へ提出する登記申請書や遺産分割協議書は、書き方のルールが細かく決まっています。

相続税の申告リスク
不動産は評価額が高額になりやすく、「基礎控除額」を超えて相続税の申告が必要になるケースが多々あります。特例（小規模宅地等の特例など）を使って税額を抑えるには、税務の専門知識が必須です。

スムーズかつ確実に手続きを完了させ、後々の税務トラブルや親族間のトラブルを防ぐためには、早い段階で専門家のサポートを受けることを強くオススメします。

 

相続に関するご相談なら

不動産の相続手続きは、戸籍謄本の取得から遺産分割協議、法務局での登記まで、専門的な知識と煩雑な作業が伴います。さらに相続税の申告が必要な場合には、その計算や評価方法によって納める税額が大きく変わるため、誰に相談するかが非常に重要です。

相続に関するお悩みや、不動産の評価、相続税申告への不安がある方は、ぜひ「ニース税理士法人」にご相談ください。

当法人は、財産・不動産の相続や事業承継に特化した専門チームを有しています。税務・資産形成のご相談から、一人ひとりのご家族の状況に合わせたオーダーメイドのトータルサポートをご提供しております。また、司法書士・不動産鑑定士などの他士業とも密に連携しているため、煩雑な相続登記の手配から専門的な税務申告まで、お客様がいくつもの事務所を回ることなくワンストップでの課題解決が可能です。

初回のご相談は無料でお受けしております。突然の相続発生でお困りの方、あるいは将来の相続に向けて生前対策（不動産の有効活用や生前贈与など）をお考えの方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。

 

相続税申告報酬はこちら

お問い合わせはこちら

【文責】

高瀬明彦

ニース税理士法人 シニアマネジャー

明治大学商学部卒業

2004年10月 監査法人トーマツ系列会計事務所入社

2007年3月 ニース税理士法人入社

2007年8月 税理士登録（登録番号：108496）